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          住房租賃金融支持:要解決資金供求雙方的“算賬”問題

          中國財經界·www.implantesdentalesecuador.com 2022-01-17 14:01:53本文提供方:網友投稿原文來源:

          當前,各方對于發展住房租賃市場的重要性已經形成共識。從2020年底的中央經濟工作會議到2021年政府工作報告,“租賃住房”都是涉房內容的焦點,被賦予了解決好大城市住

          當前,各方對于發展住房租賃市場的重要性已經形成共識。從2020年底的中央經濟工作會議到2021年政府工作報告,“租賃住房”都是涉房內容的焦點,被賦予了解決好大城市住房突出問題,緩解新市民、年輕人等住房困難的重任,重視程度空前。

          2021年也是各地加快補齊租賃住房短板的關鍵一年。今年以來,針對租賃住房的專項用地供應、稅收優惠等政策利好頻頻釋放,金融支持力度呈加大態勢。這從持續高壓的房地產金融監管對住房租賃仍留了一道口子就可見一斑。

          人民銀行、銀保監會去年底就《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》答記者問時明確表示,為支持大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。并表示“目前,人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見,并建立相應統計制度,屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款,將不納入集中度管理統計范圍”。

          不過,筆者與多位業內人士的交流了解到,截至目前,將住房租賃貸款從房地產貸款占比計算中剔除的實施細則尚未落地。在“三道紅線”指標的現實壓力下,政策執行層面盡快明確住房租賃貸款的計算口徑和實施細則,不僅更能彰顯發展住房租賃的政策“誠意”,也有助于增強房企從開發業務向住房租賃業務轉型的信心。

          保障性租賃住房是“十四五”住房建設重點,也是發展住房租賃市場的重中之重。今年7月份,國辦印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,明確將通過進一步完善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補助資金支持、降低稅費負擔等,支持保障性租賃住房發展。國家發展和改革委同日印發的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,則將保障性租賃住房(包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目)納入基礎設施REITs試點項目。

          調動社會資金參與保障性租賃住房建設和運營的積極性,增加租賃住房有效供應,是政策實施希望達到的效果。在保障性租賃住房REITs試點的大門打開后,符合條件的優質資產項目又增加了一條融資渠道。不過,也有投資方分析認為,政策層面對市場參與保障性租賃住房建設管理運營給予支持,將以未來的租金監管為前提。若后期運營中租金漲幅受到管控,投資成本難以消化,資金方參與意愿將大大降低。因此,市場參與熱情是否持續還待觀察。

          與房地產開發業務相比,住房租賃投資具有資金需求量大、投入周期長、回報率低的特征。一些行業從業人士據此指出,發展住房租賃市場需要“大錢、長錢、便宜的錢”。然而,從資金供給來看,市場不缺少“大錢”,“長錢”不少,“便宜的錢”也能找到,但三者可以兼而有之的“錢”,很可能不會選擇進入住房租賃市場。

          資金是否選擇進入住房租賃市場,說到底是一個“算賬”的問題。在以租金為主要收入來源的情況下,較低的投資回報率使得住房租賃業務對各路資金的吸引力相對較低。有機構曾測算,輕資產住房租賃企業的平均利潤水平僅在2%~4%,經營現金流回正周期至少需6年以上。重資產住房租賃企業的回收周期則更長,達到數十年。

          據了解,部分重資產住房租賃企業從銀行獲得的低息貸款(年利率在4%以下),貸款期限均為5年期以下。而5年期以上的貸款則要承受在基準利率上加點較高的貸款利率,這也意味著,在相當長的時期,租賃項目的收益率不能覆蓋借貸資金成本。

          應該看到,隨著租購并舉制度加快建立,商業銀行對住房租賃的信貸支持力度較過去已經明顯加大。在傳統的房地產開發貸業務之外,住房租賃市場正成為不少商業銀行貸款業務新的發力點。多數商業銀行都推出了面向租賃企業和租戶的信貸產品。公開資料顯示,截至2020年末,建設銀行累計發放475.6億元住房租賃貸款,支持住房租賃企業232戶。截至今年9月末,建行對公住房租賃業務貸款余額1162.76億元。農業銀行則在2018年初推出了“法人租賃住房貸款”,貸款對象涵蓋租賃住房的開發建設主體、購置并購主體、專業運營主體和其他出租主體。

          總體而言,商業銀行提供的貸款如何更好地匹配住房租賃行業的特點和市場真實需求,已經成為一道急需解決的題目。租賃住房是與商品住房、保障性住房完全不同的住房類型,相關貸款政策和標準不能套用其他住房類型,面向租賃住房的金融政策制度和標準還應加快完善。

          作為資金供給方,以商業銀行為代表的金融機構也要考慮財務上“算賬”的問題。在住房租賃市場發展的起步期,政策支持的一個可行方案是,人民銀行給予金融機構低成本的支持資金,并明確資金專項用于支持住房租賃市場。只有降低了金融機構的資金成本,他們才真正有動力支持住房租賃市場發展,并且在貸款定價上體現出來。

          本文來源:責任編輯:李雷

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