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          一個關鍵轉折的時期到了,房企如何再出發?

          中國財經界·www.implantesdentalesecuador.com 2021-12-27 11:03:04本文提供方:網友投稿原文來源:

          11 月 25 日,由中國房地產金融穩定研究組、復旦泛海國際金融學院房地產金融研究中心、中國城市開發投資 500 強研究組、中國房地產數據研究院、金磚財經、《中國房地產金融》

          11 月 25 日,由中國房地產金融穩定研究組、復旦泛海國際金融學院房地產金融研究中心、中國城市開發投資 500 強研究組、中國房地產數據研究院、金磚財經、《中國房地產金融》、AFC 資資樂、第一資源、衡芯智庫、上海星閬傳媒共同主辦的2021 中國房地產金融穩定系列論壇在上海成功舉辦。

          此次論壇聚焦房地產金融穩定、資產收并購、城市更新、房地產人力資源及 ESG、綠色家居等話題,針對當前房地產金融風險頻出,大會發布了 2021 年房地產金融穩定榜單,對最新的房企金融穩定進行了排名,予以揭示當前房企金融穩定情況;表彰了中海、龍湖、旭輝等鉆石、優質級企業。會上,主辦方還發布了《2021 中國房地產金融 50 人》名單,旨在向奮斗者致敬,偕創新者同行,激勵中國房地產金融行業從業者,在這個充滿激蕩與變革的年代健康穩步發展。

          房地產金融 “三期疊加”

          去年以來,房地產金融風險日漸成為行業關注的焦點,房地產防風險成為監管機構遏制泡沫化發展傾向的主要目標,穩地價、穩房價、穩預期,健全房地產調控長效機制,促進房地產業穩定健康發展,成為當前及未來一段時間以內,房地產監管的主要思路。為此,房地產金融層面實施房企債務“三道紅線”、房地產信貸集中度管理等政策,同時監管機構要求保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,要實施好房地產金融審慎管理制度。

          在金磚財經、《中國房地產金融》雜志總編輯邵軒嵐看來,當前房地產金融環境令業內人士對未來發展有些許悲觀,預期正在發生變化;明年的政策基調是防止出現“金融化與泡沫化”,與以前相比,邏輯已經變了。在他看來,房地產行業到了一個關鍵轉折的時期,但從較長的歷史周期來看,這個行業始終會存在,只不過,有可能重新進行排列組合,或者洗牌。

          對于當前房地產金融環境發生的變化,中國房地產數據研究院院長陳晟認為,房地產金融面臨“三個周期”的疊加:第一,房地產開發投資增速與房價漲幅跌到 10% 以下,形成“斷裂周期”;第二,貨幣寬松政策導致的非理性投資流入房地產造成的“消化周期”;第三,房企從住宅開發向多元化業務轉型的“換擋周期”。他表示,房企要進行現金流測試、金融機構進行涉房信貸不良貸款率測試,以此應對房地產市場環境的變化。

          陳晟認為房企在當前的調控周期下,未來的發展方向,不要“無序擴張”,要布局幸福產業、科創產業。圍繞產業服務布局,包括科創、商業、養老等領域;圍繞業主服務布局,包括生活服務業、城市更新、社區物業等領域。

          數字化助推房企未來轉型

          安永會計師事務所主管合伙人湯哲輝認為,房企需要思考行業一直存在,企業可能遭遇環境變化不適而退出的問題。“風暴之后,你是否還在?你在哪里?”湯哲輝說,通過胡潤排行榜可以發現,近年房地產企業往后退,科技企業走向臺前??萍紕撔?、綠色低碳、數字經濟成為行業未來發展的方向,房企如何與數字經濟掛鉤、如何與指數型增長的模式掛鉤,這是房企需要思考的方向。

          湯哲輝表示,未來房地產建造、營銷、內部管理都需要數字化重新來定義,如果不能進行數字化轉型,將逐步淪為數字化企業的附庸,甚至被淘汰。他認為,房企進行數字化轉型,要構建以數據為核心的洞察力驅動的業務模式,建立面向全供應鏈的產業互聯網和全面云化戰略。“數字化轉型可能是企業轉型難走的一條路,但是世界上最難走的路才是捷徑。”

          在易居企業集團克而瑞投資與資本董事總經理賈瓊看來,數字化不僅僅是未來轉型的可選項,而是必選項。“大數據應用賦能,可以促進房地產金融穩定。”賈瓊在大會上說,大數據的應用價值是,從預警中降低不良、從監控中預警風險、從源頭上把控風險、從過程中監控資產。

          克而瑞作為中國房地產大數據服務商,從 2002 年開始搭建數據庫。利用大數據的功能,有針對性地做戰略分析、投前甄選、投后檢測,通過海量數據,以及算法模型,為金融機構提供靈活的模塊組合及定制化系統。

          賈瓊表示,通過在“投融管退”四個方向,從數據層面來預警,進而改變投資策略,可以輔助到包括房企、銀行、基金、信托、不良資產處置機構應對房地產金融風險。

          拐點之下,房企如何再出發?

          針對近期部分房企債務違約現象頻出,房企未來發展之路如何抉擇?東方房地產研究院執行院長胡金星表示,從內因看,主要是由于資金驅動影響;從外因看,是因為房地產進入后開發時代,市場容量達到一定峰值后,競爭會加劇、行業分化在加劇所致。胡金星還表示,房地產行業生態將會重構,未來是“開發 +運營 + 金融”的新生態時代。企業要認清當前的形勢和發展方向,既要發展又要轉型,多元化發展有很大風險,房企要學會抱團取暖,“活下去”才是關鍵。

          五??毓刹粍赢a事業部合伙人李晨星表示,伴隨房地產長效機制逐步建立,供需兩端政策不斷完善,原先依賴高杠桿、高周轉獲取現金流的單一住宅開發模式已經難以適應新的時代要求。開發企業應積極擁抱監管,從粗放型的開發模式向資產管理運營轉變,多元渠道獲取資金,加強自身的專業化運營能力。面對地產行業新形勢,我們要立足長遠,在韌性十足的中國經濟中,充分挖掘投資機會,助力地產行業可持續健康發展。

          朗詩青杉資本副總經理方旭東表示,從“房住不炒”到“三道紅線”的出臺,房地產行業的融資環境不斷收緊,所謂“融資收緊”,控制的是本來不應該進入到房地產的資金,地產基金行業的商業邏輯是不給房地產行業加杠桿,讓市場回歸有序的融資環境。未來 10-20 年房地產開發行業進入新時代,地產業將呈現穩中有降的走勢。房企要堅守“不拿貴錢,不拿貴地”的原則,對于現有的存量項目,要快速打折出售,用收回的資金償還信用借款,不要產生違約。

          康橋集團副總裁、長三角區域董事長肖春和表示,過去二十年,是房地產規??焖僭鲩L的時代,也是債務規??焖偻粕倪^程。發展至今,房地產行業經歷了 1998 年到 2008 年的土地紅利階段,2008 年到 2018年的資金加杠桿的階段,以及 2018 年之后的房地產業成熟階段。在未來十年,是企業自身要做好內部管理的階段,要順應國家的政策方向去杠桿,提升運營能力,做好存量資產去化去庫存,把服務和品質做好。

          大發集團副總裁羅輝映表示,當前房地產市場正處于歷史的轉折點。雖然很多企業現在面臨融資現金流和銷售現金流的雙重打擊,但是,房地產行業除了開發業務以外,其他領域還有很多機會,企業要從自身的資源稟賦和理解能力出發,要認清大勢,不要輕易放棄自己的優勢領域,不盲目多元化和轉型,但也不要放棄對于新的領域和機遇的跟蹤。未來房地產市場的蛋糕依然存在,雖然比之前少了,但是在 100 萬億 GDP 中仍然舉足輕重。

          “大資管”時代下的新機遇

          在國際環境不確定,地產金融監管趨嚴,開發與運營逐漸剝離,“三道紅線”的高壓之下,地產行業及從業者如何走出困境? AFC 資資樂創始人 /CEO 桂金標表示,企業要擁抱時代的變化,未來是大資管時代,在此時代下構建新的價值體系。從政策規劃看,上海計劃在 2025 年建成全球資產管理中心、公募 REITs 將開啟不動產資管新時代、北交所將迎來一大批資管企業上市熱潮。這意味著大資管時代已然來臨。未來資產管理公司五大變革:兼并收購、智能投資、數字化客戶服務、高效運營與資產平臺服務。

          上海屹杉投資管理有限公司總裁王沛鑫表示,房地產行業從增量到存量,在宏觀形勢不好的背景下,企業要能識別風險、管控風險。雖然融資環境收緊,但不良項目的重整是很好的資金來源。那些看似不良的項目最后變成了優質項目,所以未來 5 至10 年不良資產領域將迎來大機遇。如何低價鎖定一些不良資產的項目,實現未來的增值,建議房地產開發商需要尤為關注。

          “未來 10 年資管行業將是一個藍海時代,房地產行業是從增量開發轉向存量運營,房地產業的藍海是在資產運營與管理端。”上海金晨碧云投資董事、事業合伙人劉俞林表示,資產管理它的核心在于如何通過精細化的運營管理,來提升物業的增值服務和資產核心化,這也是行業個體需要努力的方向,如何提升物業管理的價值、資產管理運營的價值。

          溫州億聯科技執行董事長陳友富表示,從整個市場角度看,疫情的出現、中美貿易競爭加劇、宏觀政策對房地產行業確實有很大影響,從開發到后端的運營,都面臨著資產運營的難題。在陳友富看來,這凸顯企業運營困難之外的同時,也將迎來一些新的機遇,未來存量資產運營是大趨勢。

          “房地產行業進入資產管理時代,資管行業的前景將非常好。”上海志舍咨詢聯合創始人、董事長胡偉表示,行業缺少優質的運營人才,未來對人的要求也會更高。他建議業內人士要學習、抱團、整合資源、合作共贏,借鑒西方國家的經驗,以專業的標準來擁抱這個時代的經濟發展。

          此外,與會嘉賓還圍繞當前熱議的“雙碳”、城市更新、既有建筑存量改造等話題進行了深入探討。

          本文來源:責任編輯:李雷

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