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          房地產行業對中國經濟有多重要?

          中國財經界·www.implantesdentalesecuador.com 2021-12-24 15:01:43本文提供方:網友投稿原文來源:

          房地產行業對中國經濟有多重要?我們估計房地產行業對中國GDP 增長的拉動約為 1/4。1990 年代末以來,中國房地產行業經歷了長期繁榮,房價持續上漲,房地產行業成為拉動GDP增長的主

          房地產行業對中國經濟有多重要?

          我們估計房地產行業對中國GDP 增長的拉動約為 1/4。1990 年代末以來,中國房地產行業經歷了長期繁榮,房價持續上漲,房地產行業成為拉動GDP增長的主要引擎之一。2020 年房地產投資占中國固定資產投資總額的 24%,僅略低于 2013年的峰值(26% 左右)。2020 年房地產行業對中國 GDP 的直接貢獻超過12%(增加值占比),其中 7.3% 來自房地產服務,4.8% 來自房地產建設。此外,根據 2017 年中國投入產出表,我們估計通過行業間的供應鏈傳導,房地產行業對 GDP 的間接貢獻可能也在 12% 以上??傮w來看,房地產行業對中國 GDP 增長的拉動可能為 25% 左右,即如果房地產活動整體下跌 10%,那么對 GDP增速的直接和間接拖累(包括多輪傳導)合計可達 2.5 個百分點左右。

          房地產是地方政府收入的重要來源和居民財富的主要組成。過去20年,地方政府較為依賴房地產和土地相關收入來推動地方基建投資。2020 年土地出讓收入為 8.4 萬億元,房地產和土地相關稅收收入為 2.4 萬億元,兩者合計占地方政府預算收入總額的 1/3。雖然超過一半的地方土地出讓收入用于支付土地相關成本,但我們估計地方土地出讓凈收入仍占中國基建投資資金來源的 15%-20%。就家庭部門而言,我們估計2020 年中國城鎮住房存量總值超過170 萬億元(約占 GDP 的 170%),占居民財富總額的 50% 以上。最新的 UBS Evidence Lab 中國住房調查和消費信貸調查顯示,2020 年城鎮自有住房比例為 81%,房地產占受訪者總資產的比例更高達 84%。因此,房地產下行及其帶來的房地產價格下降將產生負面的房地產財富效應,并可能抑制消費。

          政府對房地產活動走弱的容忍度提升,但仍不希望持續大幅下行。近年來,政府明顯提高了對房地產活動走弱的容忍度,并整體上收緊了房地產政策以控制房地產相關風險。盡管如此,鑒于房地產行業對中國經濟的重要性,我們認為政府可能仍有隱性的政策底線,即不希望房地產活動持續大幅下行(這將給經濟增長帶來較大壓力,并導致更多金融風險)。正是基于此,如果房地產活動在未來多個月仍繼續顯著走弱,我們預計政府可能會進行邊際政策調整以降低恒大事件溢出效應,避免房地產活動持續大幅下行。

          房地產相關的信貸敞口有多大?2021 年 上 半 年 開 發 商 貸 款 為12.3 萬億元,但其整體的融資規模要大得多。2020 年開發商貸款為 11.9萬億元,占銀行貸款總額的 6.9%(今年上半年為 12.3 萬億元,占 6.6%),略低于 2018-2019 年水平,主要由于近期政策收緊。與此相對應,開發商貸款增速明顯放緩,從 2018 年的 23%降至 2020 年的 6.1% 和今年上半年的2.8%。此外,銀行對房地產建筑行業的貸款可能達到 3.8 萬億元;房地產開發商和建筑商發行的公司債估計為 6 萬億元。另外,我們認為整體影子信貸中有 1/3 到 1/2 可能最終流向房地產行業,2020 年末規模為 7萬 億 -10.5 萬 億 元。2020 年 房地 產開發商平均資產負債率(不包括預收款)達 75%,但一些高風險開發商的凈負債率要高得多,甚至超過100%,如恒大和華夏幸福等。

          居民住房貸款大幅上升,但仍基本可控。2020 年中國居民住房貸款達 37.7 萬億元,占銀行貸款總額的 21.8%(今年上半年為 38.5 萬億元,占 20.7%),遠高于 2010 年的13%。居民住房貸款占 GDP 的比重也從 2010 年的 15.2% 升至 2020 年的37.1%。不過,房貸增速從 2016 年的35.4% 明 顯 放 緩 至 2020 年 的 13.5%和今年上半年的 8.6%。盡管房貸增長迅速,但由于中國首付比要求高(20%~70%),整體購房者杠桿依然 較 低。2009-2010 年 和 2016-2017年,增量住房貸款價值(LTV)大幅上升,近年來由于房地產政策收緊,這一比率明顯下降。此外,我們估計過去幾年存量 LTV 在 30% 左右。因此,與住房貸款杠桿率較高的其他經濟體相比,房價下跌對中國家庭資產負債表的影響更為有限。

          銀行業對房地產行業的整體信貸敞口可能遠超表內貸款敞口。我們估計 2020 年銀行業對房地產行業的表內貸款約為 53.4 萬億元,占銀行貸款總額的31%(主要為住房貸款、開發商貸款和房地產建筑商貸款)。此外,銀行業可能還持有房地產行業相關的 3 萬億元左右公司債和 7萬億 -10.5 萬億元表外影子信貸。更重要的是,銀行業對房地產行業的間接敞口【以土地和房地產為抵押品向非房地產行業(尤其地方融資平臺和國企)提供的貸款】可能為27 萬億 -35 萬億元??傮w來看,國內銀行業對房地產行業的整體信貸敞口(包括直接和間接、表內和表外)可能為 90 萬億 -102 萬億元,相當于銀行業總資產的 28%~32%。

          中國房地產行業的驅動力有何變化?

          住房市場改革、經濟強勁增長和城鎮化快速推進為主要動力。1990年代末中國啟動住房市場改革,大量城鎮居民擁有了私人房產,公共部門資產向城鎮家庭部門進行了一次大規模轉移,大量受抑制住房需求得到了釋放。1998 年以來,中國累計完成商品住宅竣工面積 120 億平方米,商品住宅銷售面積 180 億平方米(分別約為 1.2 億和 1.8 億套);全球金融危機后中國更是經歷了更大的房地產市場繁榮(盡管 2014-2015年房地產行業出現了大幅下行)。2020 年新建商品住宅銷售超過 1500萬套,成交額達 15.5 萬億元,創歷史新高。中國城鎮居民可支配收入強 勁 增 長(1998-2020 年 年 均 增 長10%)和城鎮人口迅速擴張(同期城鎮常住人口和戶口人口年均增長分別為 2200 萬和 1500 萬)為房地產行業上行的主要動力。

          棚戶區改造支持了過去幾年的房地產市場繁榮,但近期影響已經大幅減弱。2014-2015 年,受此前多年過度開發和投資影響,中國房地產活動大幅下行,兩年內住宅新開工下降 27%,2014 年房地產銷售下降 9%,房地產投資增速從之前的10% 以上降至 0%。隨后,政府全面放寬房地產政策,包括加大棚改力度,部分是為了幫助消化高企的房地產庫存。2016-2020 年中國累計開工 2300 萬套棚戶區改造(總投資 7萬億元);我們估計其中 1100 萬套為棚改貨幣化安置,這也最終提振了商品住宅市場,尤其是在低線城市。我們估計棚改貨幣化安置帶來的住宅銷售占 2017 年住宅銷售總量的 20%、對其當年增長的貢獻率為60%。近期棚改規模大幅下降,從2015-2018 年的每年 600 萬套以上,回落到 2019 年的 316 萬套和 2020 年的 150 萬套左右。

          整體房地產需求增長已經在放緩。中國城鎮常住人口增長預計將從 2011-2020 年的每年 2300 萬降至2021-2025 年的 1000 萬左右,因此未來幾年城鎮化推進帶來的基本住房需求增長應會放緩。此外,2015 年以來主要購房者群體人口規模(25-44 歲)也在不斷下降,人口結構的變化也令住房需求增長承壓。1990 年代末之前所建造的質量不佳的舊房可能大多已被過去十年來大規模的新建住宅所取代,尤其是 2008-2020 年間棚改累計開工 5000 萬套(其規模近兩年已大幅下降),因此現有老舊住房的升級和置換需求可能已經見頂。投資需求一直是整體房地產市場的重要支撐,但鑒于政府持續強調“房住不炒”并收緊相關政策,預計投資需求可能會繼續受到抑制。

          近期房地產政策對行業有何影響?

          過去幾年房地產政策持續偏緊,盡管去年疫情暴發期間有所放松。2016 年底中國政府提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一房地產政策總體基調。此后,盡管棚改推進和居民收入較快增長推動許多城市房價上漲,但房地產政策整體偏緊并強調“因城施策”。如前所述,2019-2020 年棚改規模大幅下降。2020 年上半年,由于疫情暴發給經濟增長帶來顯著下行壓力,政府放松了貨幣信貸政策,地方層面的房地產政策也有所放松,這支持了房地產市場信心,推動了房地產活動大幅反彈。去年下半年和今年上半年房地產銷售同比增速分別躍升至11% 和 28%(基數較低),房地產投資增速也分別回升至 11% 和 15%。

          近期房地產新規出臺,遏制房地產相關風險。盡管過去幾年房地產政策整體偏緊,但中國平均房價依舊上漲,房地產投資保持強勁,開發商債務風險上升。因此,中國自 2020 年中以來出臺了多項房地產調控新規,這也令恒大等一些高杠桿開發商本已存在的債務問題加速暴露。

          開發商融資“三道紅線”對未滿足三項杠桿率指標的開發商有息負債予以不同程度的限制,包括資產負債率(剔除預收款)超過 70%;凈負債率超過 100%;現金短債比小于 1x。其中,違反所有“三道紅線”的開發商有息負債不得凈增。所有開發商均須在 2023 年底前達到“三道紅線”標準。房地產貸款集中度管理制度設定了不同銀行房地產相關貸款(住房貸款和開發商貸款)的占比上限,其中大型銀行為貸款總額的 40%、中型銀行為 27.5%、小型銀行為 22.5% 等。

          本文來源:責任編輯:李雷

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