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      調查顯示:商業地產已經成為房企“第二增長曲線”

      中國財經界·www.implantesdentalesecuador.com 2021-12-08 15:01:48本文提供方:網友投稿原文來源:

      日前,由Mob研究院聯合頭豹研究院共同發布了《2021商業地產趨勢洞察白皮書》(下稱“白皮書”)。白皮書基于MobTech自有的大數據能力,分析了全國頭部城市上百個商業項目

      日前,由Mob研究院聯合頭豹研究院共同發布了《2021商業地產趨勢洞察白皮書》(下稱“白皮書”)。白皮書基于MobTech自有的大數據能力,分析了全國頭部城市上百個商業項目的數據,對全國40城的商圈客流、一線商業體的經營與客流情況以及消費者偏好進行了研究,提煉出商業整體趨勢、區域分布情況、消費業態風向、商圈運營態勢、企業經營動向五大方面的一些商業洞察和趨勢判斷。據白皮書顯示,商業地產已經成為房企業務增長曲線的“第二核心”。

      1.商業地產整體趨勢:疫情至暗時刻已過,線下經濟迎來新機遇

      ü社會消費回暖、客流明顯回溫、項目集中開業,顯示線下經濟活力回升

      ü人均GLA對比西方發達國家仍有差距,商業地產仍大有可為

      目前已進入疫情常態化階段,而社會消費回暖、客流明顯回溫、項目集中開業等趨勢都顯示線下經濟活力提升,同時對比西方發達國家,商業地產仍有發展空間。

      消費回溫具體表現在2021年社會消費品零售總額累計值上半年增速均保持在10%以上的同比增長,這中間固然有2020年基數較低的影響,但通過觀察累計值可以發現,2021年2月-9月的社零累計值均已經超過疫情之前的2019年。

      從客流情況來看,2020年2月份40城商業客流到達冰點,5月份后逐步恢復80%。具體到典型城市來看,2020年6月,21年1月,21年6月,北京、石家莊、廣州深圳疫情導致客流下跌明顯,但隨著疫情的控制,整體恢復較好。上海作為疫情控制最好的城市,盡管受到疫情影響客流有波動,但客流情況已經恢復到疫情前水平。

      2021年商業新開數量超過1000個,規模增速重回兩位數,預計未來幾年增速會有所回調,但仍將保持兩位數的增速,到2026年左右可能存量規模會接近9億平方米。對于商業地產的未來空間,從ICSC統計的數據來看,中國的人均商業GLA僅為0.26,與美加等發達國家相比差距非常大,即使與新加坡、英國等相比,仍有一定的增長空間。而從城鎮化率的數據來看,中國2020的城鎮化率已經達到64%,達到發達國家50年代左右的水平,顯示目前快速城鎮化的階段已經告一段落,下一階段是精耕細作的階段,商業地產將從粗放式走向精細化運營和管理。

      2.商業地產地域分布:一二線結構性過剩,驅動市場分化與下沉

      ü地區分布不均導致結構性過剩,但下沉市場仍有發展空間

      ü受限供給影響導致區位邏輯分化,核心商圈進入存量改造時代

      從2021年擬開業購物中心地區分布可以看出,新增的購物中心以經濟發達的華東華南區為主,開業數量分別達到355個和244個,而華中、華北等地開業數量較少,整體呈現地區分布不均的現象。具體到城市來看,可以發現如蘇州、佛山、南京、杭州等長三角珠三角城市群的城市,人均GLA已經超過了部分發達國家,達到接近1平方米每人的水平,而一些三四線城市如南昌、貴陽、昆明、鄭州等也達到或接近了新加坡的水平,整體來看已經出現結構性過剩的現象。

      那么對新開購物中心城市做一個統計,可以發現,盡管超過50%的購物中心仍然選擇在一二線城市開業,但選擇三四線及以下城市開業的購物中心數量占比達到了44%,是歷年來最高,相比2020年,提升了5個百分點??梢詮挠疫叺娜司芍涫杖胝业皆?,在一二線城市人均可支配收入接近1萬美元的當下,一些核心都市圈的三四線城市的人均可支配收入正快速提升,如紹興、嘉興、常州、湖州等地,人均可支配收入超過了5萬元,已經具備了消費升級的潛力和動力,有利于商業地產的加速發展。

      再來看一下一線城市的情況,以上海為例,畢竟上海作為商業地產的中國標桿城市,具有十分重要的研究意義。將上海商圈分為三類,核心商圈包括徐家匯到陸家嘴一帶,次級商圈包括環市中心一帶,新興商圈包括更外環的新城一代。從2021-2024年新增供應占比來看,核心商圈供給十分有限,僅占到總量的11%,而次級商圈占到54%,新興商圈占到35%,供應面積更是達到數十萬平方米,隨著長三角一體化戰略、五大新城戰略等規劃的逐步推進,一個核心城市+周邊都市圈的雛形正在形成,非核心商圈的地位將變得越來越重要。

      3.商業地產業態風向:餐飲零售仍為主流,體驗式消費興起

      ü餐飲零售占據7成到訪,次級商圈親子娛樂相對豐富

      ü資本偏好:消費品牌融資爆發增長,新興消費品牌展現巨大活力

      ü消費者偏好:餐飲影劇院仍為主流,美妝與娛樂體驗消費興起

      以上海具備代表性的8個商圈作為分析案例,對店鋪占比進行分析可以發現,除了世紀大道商圈外,各個商圈零售都是主角,店鋪占比均在40%-70%之間,是最大的業態種類,而餐飲作為第二大業態,占比大約為30%,但是占據消費者到訪偏好的35-40%左右,餐飲+零售合計占到到訪人群偏好的70%。

      針對大頭的餐飲和零售進行具體分析,可以注意到,2021年以來,部分餐飲類目得到了資本的青睞,進行了多次融資,以咖啡、茶飲、拉面為代表,他們的特征是連鎖化、標準化、并且可進行品牌升級,比如最近很火的陳香貴拉面,在拉面這個過往并不起眼的賽道,實現了品牌升級,從街邊小鋪的拉面到進駐各大購物中心,成功融資超過一個億,開店已經超過90家。而前期融資充分的咖啡、茶飲賽道競爭已經非常激烈,有向下沉市場發展的趨勢。

      在零售類目方面,得益于Z世代消費人群的興起,興趣消費、圈層消費等體驗零售登上舞臺,潮玩市場增速和三坑市場增速歷年均高于20%,市場規模合計超過2000億。而比如潮玩的代表泡泡瑪特,2021上半年店鋪數量已經接近2020年上半年的2倍,三坑業態也從線上進駐線下購物中心,開店增速超過100%,而毛利率更高的新潮飾品品牌,正以每年200-500家擴店的速度高速擴張。

      換個角度,從資本和消費者的角度來看。首先回顧2021上半年消費品融資數量與金額分布,可以發現,2021年消費品牌融資數量呈現爆發式增長態勢,其中不乏億元級和十億級投資,過億的項目占比超過三成,并且這些品牌中有接近6成是在2017及之后創立,展現了新興消費品牌的巨大活力。

      從消費者的偏好來看,可以看到餐飲和影劇院仍是消費者比較偏愛的業態形式、同時還可以看到包括像美妝護膚和新興的娛樂體驗業態逐漸得到了消費者的青睞。2021年上半年劇本殺,萌寵體驗店,DIY手工坊等進入了消費者線下娛樂偏好的前5名,脫口秀這種新穎的娛樂形式也通過線上綜藝播放出圈,得到了越來越多消費者的喜歡,線下的脫口秀劇場逐漸也開進了購物中心。

      4.商業地產運營態勢:商圈客群競爭激烈,三化驅動精細化運營

      ü差異化:商圈間/內客群重疊率高,差異化成為引流核心

      ü融合化:線上線下渠道融合,擴大觸達人群,打造“全天候”購物平臺

      ü場景化:沉浸式、體驗式、強互動場景增多,全面提升消費者參與感

      首先來看一下商圈熱度的排名,根據對全國40城商圈熱度的監測,可以發現日均客流TOP20的商圈主要集中在一線與新一線城市,例如南京、重慶、杭州、廣州、成都、上海等地。

      以上海的南京西路商圈為例,可以看到核心商圈,即徐家匯到陸家嘴一線,客群重疊度均高于25%,淮海中路商圈客群重疊率更是高達43%,顯示客群存在高度重疊的現象,而在南京西路商圈內部來看,以興業太古匯為例,與興業太古匯體量相近,檔次接近的芮歐百貨、嘉里中心、恒隆廣場的重疊率會更高。

      既然熱門商圈面臨客群高度重疊的競爭壓力,如何形成差異性就是提示競爭力和吸引力的關鍵。所以商圈運營的第一個趨勢就是差異化,那么為了形成差異性,引入首店品牌就成為了新的競爭熱點,通過對北京、上海、成都的觀察可以發現,2021上半年引入首店品牌的數量相比2020年均出現了大幅增加的情況,通過引入首店品牌,可以制造新鮮感,吸引那些追求新奇的消費者打卡,制造營銷話題,通過社交平臺加以傳播,例如最近很火的Prada聯名烏中集市的案例,成為近期的焦點話題。

      商圈運營的第二個趨勢就是融合化,由于商業體本身的空間限制,線下流量天然存在瓶頸上限,而線上媒體渠道和流量則是無上限的,通過抖音、微信、小紅書、微博等互聯網媒體渠道平臺,能夠突破線下流量瓶頸,還可以通過自建APP,公眾號、視頻號等方式,通過線下和線上獲客、推廣、銷售相融合,打造全天候的移動社交購物中心,提升客群粘性和品牌影響力。頭部商業體在這方面已經有不少實踐,例如萬達國慶期間小程序用戶破億,銷售金額超過千萬,此外,銀泰商業、王府井、大悅城、愛琴海商業在這方面也在進行探索和實踐。

      商業運營的第三個趨勢就是場景化,購物中心通過打造沉浸式商業空間,引入體驗式業態,舉辦強互動性的商場活動,打造各種新穎的休閑娛樂與消費場景,為消費者提供線上消費所不具備的強參與感。這方面可以看三個例子,重慶光環購物公園,這個沉浸式的植物園非常吸引眼球,顯示了城市生活與自然之美的結合,吸引消費者打卡,而上海ESP購物中心聚焦年輕人喜愛的電競、潮玩、二次元等體驗式零售,打造王者榮耀IP的快閃店和比賽場館,吸引年輕人到線下體驗消費,上海TX淮海項目則是通過打造各類商場活動,通過線上直播的方式,吸引線上人流到線下參與,全面提升消費者的參與感。

      5.商業地產企業動向:輕資產是大勢所趨,數智化賦能高效運營

      ü住宅市場政策收緊,商業地產拆分上市成為主流

      ü輕資產模式大勢所趨,競爭關鍵在商業運營能力

      ü粗放式管理已到瓶頸,數智化手段賦能高效運營

      隨著“房住不炒”,“三道紅線”等政策的不斷推出,商業地產就成為了房企業務增長曲線的“第二核心”。一方面,商業地產運營作為房企增值服務的一部分,毛利率和現金流穩定性都更高,估值相比傳統房地產企業要更為樂觀,另一方面,基礎設施領域REITs試點工作已經展開。

      商業地產擁有高毛利率和高估值的特點,估值普遍能夠達到30倍PE左右,與傳統房地產10倍不到的PE相比,估值高出不少,與物業管理類似,商業地產業務拆分上市也就成為了房企的主流選擇。這方面不少房企已經走在了行業前面,比如華潤萬象、中駿商管、星盛商業、寶龍商業等。

      本文來源:責任編輯:李雷

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