何以安家？

對于租客來說，今年的冬天因蛋殼公寓（NYSE:DNK）的“爆雷”變得更冷了。

激進擴張導致陷入資金危局

“疫情期間，屢次傳出蛋殼公寓資金鏈出現問題。因此，我多次與蛋殼公寓的管家溝通該消息的真假度，在確認之后于今年5月提前支付了全年的租金，隨后的每月我都會與管家保持聯系，詢問公司經營狀況。直到10月與管家聊天中發現，他已被公司拖欠工資時，我才意識到事情的嚴重性。”居住在閔行區程家橋路的一位蛋殼公寓租客劉明告訴《中國房地產金融》，此前聽說過長租公寓存在“卷錢跑路”的前車之鑒，但由于蛋殼公寓上市前獲1.9億美元D輪融資，他以為這筆錢能夠“耐燒”一些，誰知最終還是陷入資金危局。

實際上，疫情期間蛋殼的資金問題逐漸浮上水面。

首先是多數房東反映他們被要求免去租金一個月，但租客卻說自己的租金并沒有被免除。一方面是房東不收錢了，另一方面是租客仍然要交錢，這些錢在蛋殼公寓只進不出，很快就陷入爭議漩渦。

接著就是公司內部的問題，有員工稱許多人被停薪留職，1月份的工資直到3月份才發，有近八成的員工被通知2月份不用上班，只能拿到1500元的基本工資。

甚至還有杭州蛋殼公寓的銷售員工反映，2月份受春節假期和疫情的影響，蛋殼公寓房屋空置率陡增至30%。這并不是一個好兆頭，為之后“爆雷”埋下許多隱患。

但在“奇幻漂流”之前，蛋殼公寓有過高光時刻。

2015年，紫梧桐（北京）資產管理有限公司注冊成立，系蛋殼公寓的運營主體。在5年之內開啟上市之路，蛋殼公寓無疑是成為踩對風口迅速發展的典型案例。

尤其是顛覆了傳統的盈利模式的蛋殼公寓在資本的裹挾下，擴張可謂“神速”。

據蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓旗下運營的房間數量從2432間增長至41.9萬間，翻了172倍，房源規模也位居分散式公寓前列。

2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市，成為繼青客（NASDAQ：QK）后第二家赴美上市的中國長租公寓公司。上市不僅籌集了10億元人民幣，也給這幾年爆雷不斷的長租公寓行業打了一針強心劑。

嶄新的商業模式挾凌厲的價格攻勢，自一線城市向全國城市一路攻城拔寨。其間，蛋殼公寓還以2億美元戰略收購長租公寓品牌愛上租。收購自然需要大量的資金加持，在蛋殼公寓運營業務流程中，收房僅是第一步，后續還需要量房、裝修、配置、出房及客戶服務。

但好景不長，由于運用“租金貸”的“高進低出+長收短付+短線長投”的“互聯網金融”運營模式快速搶占市場，顛覆了“低價租房，高價租出”的市場邏輯。蛋殼公寓付出的代價則是虧損持續擴大。

分析蛋殼公寓的招股書和財報，即可看出蛋殼公寓的資金缺口巨大。財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓虧損額增長迅猛，從2億多元飆升至近35億元。2020年一季度，公司又虧損12.30億元，單季虧損創下近年新高。

大規模激進擴張的經營策略是虧損主要原因。2017-2019年，蛋殼公寓運營房間數暴漲了近30倍。為了這些房源，蛋殼公寓付出巨大前期投入。據蛋殼公寓的招股書介紹，平均下來每一套新增房源的成本，需要12-20個月后才能收回。

用該數據對比蛋殼歷史房源數量可得出，蛋殼現有絕大多數房源，仍在用收入補前期投入的窟窿，蛋殼公寓正因擴張而陷入泥淖。

房東和租客都是利益受損方

縱觀蛋殼公寓的發展歷程，除了“激進擴張”之外，“高額補貼”也始終是其繞不開的關鍵詞之一。以蛋殼公寓推出的“安居計劃”為例，據官方宣傳稱是拿出億元用于補貼租客，租客最高可享受免租兩個月的福利。

“高額補貼的模式不可持續，只有精細運營，降低空置率仍然是行業的不二法門。”一位長租公寓的運營者對《中國房地產金融》坦言，“資本盛宴”后的殘羹冷炙幾乎全由房東和租客等自行消化。

一邊是申請租金貸的租客還得按時交租，另一邊是房東沒有收到租金而暴力驅趕租客。事實也證明了，作為蛋殼公寓事件的受害者，房東和租客不可避免地被卷入了這場“糾紛旋渦”。

“我能理解并同情租客們的遭遇，但還是要選擇理性看待問題，因為我也需要按時還房貸。銀行不會因為我的同情心，就延遲或者免除我的房貸，對吧？”一位房東由于沒有按時收到蛋殼公寓的房租款，所以一邊貼著“收房告示”，一邊和租客溝通搬出房屋。

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受《中國房地產金融》采訪時表示，現在公寓跑路或者不支付房東租金等無良的行為導致房東拿不到租金，為了止損，有不少房東會趕租客。

首先，從法律上講，房東沒有權利強制趕走租客，應當去追究公寓方的責任。但是房東面臨的問題是，找公寓沒錢可拿。租客和房東矛盾激化，但是雙方其實都是利益受損方。

王玉臣建議租客一方面要積極團結起來，向相關部門投訴不良公寓方，引起重視，盡量止損。另一方面也積極和房東溝通，看看能不能尋求短時期內的和平相處模式。必要的時候還可以通過訴訟的方式起訴蛋殼公寓。如果遇到房東強制趕人，要盡量避免人身沖突。

“作為租客，有權要求繼續履行租賃合同，平臺和房東都無權要求租客提前搬走，更無權強制要求簽署解約協議。”王玉臣認為，租客應該做好取證，對于對方提出的不公平解約方式等做好相應的溝通記錄留存，比如錄音或者微信短信等，記錄保存。

此外，可以向建委部門或市場監督局，或12345市民服務熱線投訴舉報。

如果遇到威脅或者強制手段，立即向公安機關報警，要求提供人身財產保護。如果不作為，可以在撥打110的時候要求轉督察投訴。

值得注意的是，房東沒有權利對租戶斷水斷電，且不論是租給平臺，還是委托給平臺都是如此。

王玉臣表示，如果是租賃，則出現兩個租賃關系，一個是房東與平臺，一個是平臺與租客?；诤贤鄬π?，房東只能找平臺，不能直接對租客采取任何強制措施。而且本身作為民事主體，房東也沒有強制執行力。而租客和平臺的租賃關系是合法有效的，租客依法交納了租金，就有權利使用房屋。平臺違約，房東只能找平臺。

如果是委托關系，雖然是平臺和租客簽署協議，但是租賃關系是直接及于房東，房東應當遵守雙方的協議，無權提前解除。“平臺收了錢，對租客而言，就視為房東收了錢。房東亦無權趕租客，只能去找平臺。”王玉臣說。

北京市東元律師事務所合伙人李松對《中國房地產金融》強調，當蛋殼公寓與業主的租約失效后，業主是有權利要求租客搬離的。

其依據是《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第十七條，“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。”

上述租客劉明還告訴《中國房地產金融》，雖說自己提前交了一年的房租，但不幸中的萬幸，由于房東人在國外，所以并沒有遇到“房東拉電閘”“強制停水”“斷網”“換鎖”等窘境。

目前他與房東商量達成協議，房東同意讓他住到明年的5月份，在此期間，劉明還答應幫忙房東尋找其他的租客，以減少房東的損失。

各地重視并著手進行處理

蛋殼公寓糾紛發生后，各地政府部門非常重視，并著手進行處理。

11月19日，北京市住建委方面稱，已經針對蛋殼公寓問題成立了專辦小組，希望能平穩解決此事，后續處理方案會及時公布。

據了解，政府部門要求蛋殼公司必須保證在職在崗，積極想方設法解決問題，提出務實的解決方案。同時還組織基層工作人員參與協助受蛋殼影響多方糾紛的調解，一些區還組織律師為租客和房東提供公益法律服務。

對于一些現實問題，不同地方給出的處理意見并不一致。

11月24日，深圳市住房和建設局發布《關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求物業不得通過停水停電等方式驅趕相關蛋殼租戶。這份文件被認為能夠切實保護租客利益。

12月1日，中國住房租賃誠信守約經營企業公會發出了一份倡議書，希望相關住房租賃企業為受影響租客提供1-2個月的免費過渡居住房。

12月7日，南京市住房保障和房產局官方微信號“南京房產微政務”發布消息稱，南京第一批免費過渡房源出爐，受蛋殼事件影響的租客可免費租住1-2個月房源。

此次南京政策顯示，南京市住房租賃行業協會秘書長單位東南公寓公司、副會長單位銀城佳遇、銀城千萬間已梳理出第一批免費過渡房源，這些房源主要分布于鼓樓、建鄴、棲霞、浦口等區，共計30套房源。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從這里可以看出三點。第一，類似房源的提供主要是由租賃行業協會牽頭的，體現了非常好的政策導向。第二，此類房源比較豐富，很多也位于市區，這也有助于真正解決租客的租房問題。第三，最為關鍵的是，此類房源都屬于免費過渡性質的，這有助于長租公寓市場各類問題的解決。

“所以地方政府和企業積極參與，有助于緩解長租公寓市場的壓力，也有助于緩解社會矛盾。此前自如已經在全國部分城市開展了暖冬計劃。”嚴躍進建議，后續長租公寓市場也需要積極關注企業經營狀況，鼓勵相關長租公寓企業積極開展暖冬計劃或幫扶計劃。

長租公寓持續發生的“爆雷”事件，其與經營模式具有非常大的相關性，通過租金貸的形式以獲取最大利益，并將風險轉嫁給租客。一旦資金鏈斷裂，房東無法收租，租客無法居住還要繼續償還貸款并面臨信用問題。上海趙洪升律師事務所趙洪升認為，相關政府部門應注意長租公寓采取租金貸方式進行市場擴張，從而引發資金鏈斷裂的經營風險，政府需要法律監管、行業監管，營造健康的租賃市場環境。